Les SCPI

La connaissance du système fiscal est très importante, afin d’anticiper situations de déception. Les SCPI sont des outils de défiscalisation financière qu’on ne maîtrise pas vraiment, mais qui sont très importants. Il y a toutes les sortes de SCPI fiscales : Malraux, Pinel, SCPI de déficit foncier ou SCPI en démembrement de propriété. Tous ces SCPI ont de nombreux points de différence. Mais il y a un point qui les rassemble toutes. Les associés ont la possibilité de bénéficier d’un système de défiscalisation intéressant, qui est adapté à leur situation patrimoniale.

Quels sont les différents types de SCPI de défiscalisation financière ?

Les SCPI Pinel sont surtout tournés vers les logements neufs, faisant profiter d’une réduction importante d’impôt qui peut atteindre 21 % du montant total de l’investissement, un peu comme les SCPI Duflot (95 % du montant de l’investissement). Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt peut atteindre 12 %, dans la limite de 36 000 euros. Elle peut atteindre 18 % si vous prenez un engagement sur 9 ans, avec une limite de 54 000 euros. Elle va jusqu’à 21 % pour un engagement sur 12 ans, avec une limite de 63 000 euros.

Les SCPI Malraux quant à eux, sont essentiellement tournés vers les immeubles résidentiels anciens, dans l’optique d’une réhabilitation. Elles s’adressent avant tout aux contribuables qui sont imposés dans les tranches élevées d’un barème évolutif de l’IR. Ces SCPI permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 %, en fonction de la situation du bien immeuble. Mais réellement, cette défiscalisation est moindre, soit de l’ordre de 17 à 18 % de votre investissement total.

Les exigences à connaître

Les avantages qui découlent de la souscription au SCPI ne sont pas sans contrepartie et inconvénient. Connaître ces contreparties permet d’éviter d’être déçu. Alors, quelles sont les contraintes à connaître ?

  • Les SCPI fiscales sont assujetties à une liquidité très réduite du marché secondaire, du fait d’un avantage fiscal peu ou pas accessible. Mais au-delà de cet aspect, elles demandent une longue mobilisation d’épargne. Les SCPI Pinel par exemple, exigent de conserver des parts de 6,9 ou de 12 ans, et pour récupérer votre mise, vous compterez sur une liquidation des actifs. Et ce détail prend du temps. Il est même à noter que l’administration fiscale a la possibilité de remettre en cause l’avantage fiscal dont vous bénéficiez, si vous ne respectez pas vos engagements dans le temps ;

De plus, vous n’avez aucune garantie de rentabilité. En effet, la valorisation de votre capital est soumise investi à certaines contraintes d’évolution de marché immobilier. Les SCPI Malraux, Pinel et Déficit Foncier proposent un rendement de l’ordre de 2 à 3 % par an, en contrepartie des avantages fiscaux, un rendement bien moins important que les SCPI d’immobilier d’entreprise. De plus, il faut beaucoup patienter, avant d’apprécier la rentabilité.